La Comunidad de Propietarios en vacaciones

Con la llegada del verano y las vacaciones, surgen cuestiones que cada año nos planteamos.
Así, muchos se preguntan quién toma las decisiones si el Presidente está de veraneo fuera de la localidad o el país.  Las meras cuestiones ordinarias de administración las seguirá llevando el administrador de la comunidad, y si se requiere una actuación representativa de la Comunidad deberá asumirla el Vicepresidente. No vale que sea el cónyuge o un familiar del presidente porque ellos no tienen la representación legal del colectivo. Por supuesto en esta época, y salvo urgencia, no deben convocarse Juntas de Comunidad, las que por otro lado igualmente convocaría el Vicepresidente si está ausente el Presidente.

Es curioso también como vuelven a asaltarnos dudas referentes a qué hacer por ejemplo con comportamientos incívicos en la piscina u otras instalaciones de ocio. ¿Cómo prohibir que las use quien no las respeta adecuadamente? . Incluso lo primero que pensamos es si esa persona estará al corriente en las cuotas pues si no ¿por qué no prohibimos su acceso precisamente por ello?. A todo esto hay que decir que la capacidad de maniobra de la Comunidad en este sentido punitivo o de restricción de derechos a sus miembros, se encuentra realmente muy limitado. La Comunidad no puede limitar los accesos a zonas comunes porque opine que fulanito no se comporta bien, o que menganito no ha pagado los últimos recibos. Para el primer caso, molestias y usos inadecuados, realmente ha de tratarse de casos graves y reiterados, que bien documentados (cámaras por ejemplo) nos sirvan de base para pedir al Juez que sea él quien prive del derecho al comunero. En el segundo caso, es decir el impago, lo que hay que hacer es reclamar judicialmente su importe por los procedimientos oportunos (monitorio especialmente); la ley de propiedad horizontal la única consecuencia que ligó al impago fue el privar de voto en las Juntas al propietario, sin ir más allá como podría haber sido la privación de uso de ciertos servicios. No obstante, estimo que si los estatutos establecen alguna norma en ese sentido, y respecto a instalaciones no esenciales (las de ocio), sí cabría dicha privación de uso.
En fin, que en definitiva hay que apelar siempre a eso que llamamos "Usos de buena vecindad" para que todo transcurra en armonía, recordando que todo es de todos y por tanto todos han de tener interés por hacer un buen uso y cuidar de las instalaciones. Con el fin del verano ya vendrán otras cuestiones.

Los órganos de la Comunidad de Propietarios

Ya tenemos constituída la Comunidad de Propietarios, bien expresamente mediante el otorgamiento de su título constitutivo, o bien de hecho al darse los elementos que propios que la configuran (yuxtaposición de privativos y comunes.)
Ahora viene la difícil tarea de ver cómo se gobierna la misma, quién toma las decisiones, por qué mayoría y qué pasa cuando se está en desacuerdo con lo acordado. Vayamos con lo primero, es decir quién maneja los hilos. La LPH nos marca la pauta al establecer los órganos que necesariamente deben existir en toda Comunidad :
a) La Junta de propietarios. (Es la reunión de TODOS los propietarios).
b) El Presidente, y en su caso, los vicepresidentes.
c) El Secretario
d) El administrador.

Estos son los mínimos órganos, pero nada impide que la Comunidad pueda establecer otros, y de hecho nos encontramos a veces con la figura del tesorero, vocales etc... Será entonces a la Comunidad a quien le competa fijar las funciones de cada cual, respetando las que la LPH atribuye a los órganos obligatorios.
Todos sabemos lo difícil que es gobernar una Comunidad, y que sus Juntas transcurran de forma civilizada y enriquecedora, pues cada cual tiene su punto de vista que intenta prevalezca sobre la del vecino (nunca mejor dicho), de ahí la importancia de conocer cómo ha de actuar cada cuál y que competencias tiene.

Adquiere, a mi juicio, vital importancia la figura del Presidente, pues es quien ante todos representará a la Comunidad a todos los efectos. El será la voz cantante de la Comunidad y sus actos vincularán a la misma (a salvo responsabilidad personal en que pueda incurrir) con tercera personas o entidades.
Se elige, exclusivamente,  de entre los propietarios (no vale un inquilino o familiar de propietario), y es conveniente que el cargo se ejerza de forma voluntaria, pues exige alguna dedicación e interés por velar de forma.desinteresada por el bien común de sus convecinos.  Si no hay voluntarios habrá que estar a turnos rotatorios o sorteo, pero insisto que eso no es lo ideal. A nadie le gusta hacer algo a la fuerza, y cuando digo fuerza es porque el cargo es obligatorio y sólo excusable ante un Juez por causa justificada.
Una vez nombrado es interesante saber que no puede delegar sus funciones. Nadie puede por ejemplo acudir a una Junta o juicio representando al Presidente (ni aunque sea hijo o familiar). Otra cosa es que lo sustituya el Vicepresidente en los casos que el Presidente por enfermedad, viaje etc.. no pueda estar.  La figura del Vicepresidente no es obligatoria, pero sí aconsejo que exista para estos casos de incapacidad transitoria del Presidente, ya que nadie más podría sustituirlo.
Otra figura capital es la del Secretario, que en la mayoría de las ocasiones se refunde con la del administrador. Según la LPH estas funciones pueden ejercerse por cualquier vecino, aunque también (lo usual) por cualquier persona física con cualificación suficiente o corporacioines jurídicas.
El administrador viene a ser algo así como el ejecutor de lo que decide la Junta de Propietarios, y al que corresponde velar por el buen mantenimiento de la Comunidad. Son los administradores de fincas profesionales quienes realizan estas tareas con mayor conocimiento de causa, eximiendo de este importante peso a los presidentes (quienes de no existir el adminstrador deben ocuparse de sus funciones también).
El plazo por el que son nombrados los cargos es de Un Año, a no ser que los estatutos de la Comunidad digan otra cosa, y sólo pueden ser cesados antes en una Junta Extraordinaria.
Por último indicar que el cargo de Presidente es gratuíto, pero nada obsta a que una Comunidad pueda decidir lo contrario en atención a las molestias y dedicación que el cargo supone, decidiendo algún tipo de gratificación o compensación para él, lo que incentivará el usual rechazo a presentar candidatura a tal fin.

¿Cómo nace una Comunidad de Propietarios?

Es curioso pero para que nazca como tal una Comunidad de Propietarios, ni siquiera es necesario que exista un acto formal que así lo declare y a partir del cual se constituya.
Y es que basta que confluyan los dos elementos característicos de la Propiedad Horizontal, a saber,  los elementos comunes a todos los propietarios, con los elementos propios o privativos de dichos propietarios, para que ya podamos hablar en puridad de la existencia de una Comunidad de Propietarios. Si bien sería lo que llamamos Propiedad horizontal de Hecho.(Algo así como una pareja de hecho).
Ni siquiera la falta de la cédula de habitabilidad impide que pueda constituirse la Comunidad; o incluso que la Cooperativa que en su día promovió y construyó el edificio siga funcionando.
No obstante en la mayoría de ocasiones nos encontramos que el nacimiento  ha venido acompañado de su propio pan bajo el brazo, que no es otro que el Título constitutivo (o escritura de División Horizontal)  el cual se inscribe en el correspondiente Registro de la Propiedad. El mismo describe todo el inmueble a modo de radiografía, y fija algo muy importante cómo es la cuota de cada propiedad respecto al conjunto.
El Título constitutivo, que usualmente contendrá los "Estatutos"  es algo así como la "Constitución" del edificio, la norma básica por la que se regirá, de manera que su modificación, -como ocurre con nuestra carta magna- exigirá de una mayoría cualificadísima, que en este caso el legislador establece en ni más ni menos que en la Unanimidad.
Por último, y en cuanto a los requisitos para hacer nacer "formalmente" la Comunidad (no de hecho como hemos visto), el primer paso es que el promotor convoque a todos los propietarios a una Junta General donde se nombrarán los cargos directivos (Presidente, Vicepresidentes, vocales..) y administrativos (el administrador). Será la Junta constitutiva que da inicio formal a la vida de la Comunidad, el primer capítulo de una biografía que se escribe en su Libro de Actas.

¿Qué es la Propiedad Horizontal ?

¿QUE ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL ?

Para comenzar esta aventura creo que lo mejor es explicar a qué llamamos "Propiedad Horizontal". La primera vez que escuché el término, y me decían que era para referirse a las normas que se aplican en una Comunidad de Propietarios, me vino a la mente un edificio de varias plantas, y pensé que por qué no se llamaba "propiedad vertical", pues así es como vemos a dicho edificio. Pero claro, en realidad los pisos o locales se extienden horizontalmente, en planos superpuestos unos a otros;  medimos su superficie de forma horizontal, un factor muy determinante como veremos.
Realmente el nombre es lo de menos, lo importante es saber que con el término de Propiedad Horizontal nos estamos refiriendo a un tipo especial de propiedad en el que se encuentran unidos inseparablemente  elementos exclusivos de nuestra propiedad junto a otros que pertenecen a todos los miembros de la Comunidad.  Es momento de un ejemplo: Somos propietarios de las paredes interiores de nuestra casa, de nuestras cañerías, del cableado eléctrico etc... pero es de todos los propietarios del edificio, el ascensor, las escaleras, el tejado, la piscina, la instalación de TV etc... Es esta mezcla pues de propiedad exclusiva y de copropiedad sobre oros elementos, lo que caracteriza la llamada y repetida "Propiedad Horizontal". No podemos vender por separado lo propio o lo común. Si vendes tu piso también estas vendiendo una copropiedad en los elementos comunes.

Y claro, si hay cosas que pertenecen a varias personas al mismo tiempo, pues ya tenemos aquí el gérmen de una "Comunidad de Propietarios" y de unas normas necesarias que les sean aplicables para hacer posible la convivencia más o menos civilizada entre sus miembros. Pero esto os lo cuento en la próxima entrada.